Loading...
HomeMy WebLinkAboutPHMPR Project Update and Status Report 2017Pleasant Harbor Master Planned ResortProject Update and Status ReportCounty Administrators Briefing SessionAugust 14, 2017AgendaProject Overviewand Planning HistoryDevelopment Agreement ‐ purposeDevelopment Regulations ‐ synopsisNext Steps Physical Location: South Jefferson County along the Hood Canal comprised of Pleasant Harbor and the southern portion of the Black Point Peninsula in Brinnon.2 Pleasant Harbor and Black Point Peninsula Physical Location: Black Point peninsula located between two major Hood Canal river deltas3 Former Campground 4 •System of Paved and Gravel Roads•Parking Areas•500+ RV Pad Sites•Buildings with Septic Tanks and Drain FieldsFormer Campground Includes:5 6 NOTE: Jefferson County Code 18.15.126 through 135 sets forth local code requirements for the preparation, content, criteria for and the approval process of Master Planned Resorts, including development standards and development agreementstipulations7 •2006: Application for MPR designation. •November 2007: Final Programmatic Environmental Impact Statement.•413 comments•Analyzed impacts of changing land use from residential to master planned resort.8 January 2008: BoCC approves the MPR Designation in Ordinance No. 01‐0128‐08#63. In consideration of the public interest, and pursuant to the authority that is granted the County legislative authority…the Board enters certain of the following conditions…. Adopted Ordinance lists thirty (30) conditionsthat must be used for the planning and development of the Pleasant Harbor Master Planned Resort9 NOTE:•Ordinance No. 01‐0128‐08 was appealed and upheld on September 15, 2008 by the Western Washington Growth Management Hearings Board•This decision was challenged and upheld in Superior Court on June 30, 2009 and further upheldby the Court of Appeals on January 19, 201110 •Supplemental EIS•Analyzed MPR development alternatives, zoning regulations and development agreement•Mitigation requirements•Environmental•Services•Housing•Traffic•UtilitiesADDITIONAL ENVIRONMENTAL IMPACTS ANALYSIS11 Project Process Continues In early 2016, after publication of the FSEIS, Planning Commission held a public hearingand accepted public comments on development standards  for the Pleasant Harbor MPR.Tribal consultations•Two meetings with developer, PGST and County conducted in early 2017•Produced further information on tribal concerns and on how development agreement could best address issues•Consultations continueand are still on‐goingThe Planning Commission•Deliberated over 6 months•Producedrecommended development standards for Pleasant Harbor MPR•Forwardedtheir code to the Board of County Commissioners for consideration12•Port Gamble S’Klallam Tribe (PGST) voiced concerns over proposed project•PGST requested formal government‐to‐government consultations•Jefferson County has rich history of collaboration with PGST on projects•Tribal Consultations occurred while Planning Commission separately deliberate on MPR development regulations Two key public documents set forth mandateson developing and operating the Pleasant Harbor MPR….Collectively, Ordinance  and FSEIS call for•MOUs with community, life‐safety, service agencies and groups •Workforce development•Consultation with area Tribes•Cultural resources management•Wildlife management•Water supply management•Water quality management•Surface and stormwater •Greenbelts and vegetation•Specific mitigationsNot covered; worth mentioning: Special Reports and Studies, Public Involvement, Meetings, Hearings, Formal Consultations 13 DEVELOPMENT AGREEMENT“set forth development standards and other provisions” to govern development, specific standards and mitigation of development for a specified timeframepublic hearing required; adopted by ordinance or resolutionBACKGROUND: Authorized in state law – 36.70B.170 RCW shall be consistent with applicable local development regulations adopted under Growth Management Acttypically accompany large developments like housing developments, commercial areas, resortsprovides clarity, specificity and predictability for large developments while providing longer‐than‐normal timeframes and vesting to existing local code14 DEVELOPMENT AGREEMENTFor Pleasant Harbor MPRDevelopment Agreement will be the principal vehicle to ensure compliance with all required conditionsDevelopment Agreement defines phases for build‐out, establishes terms and scope of vesting periodDevelopment Agreementarticulates development standards‐ relies on existing local codes for stormwater, critical areas, land division and site developmentDevelopment Agreement includes additional requirements  where compliance with each of the thirty conditions is spelled out in detail15 DEVELOPMENT REGULATIONSBoCC approves the MPR Designation in Ordinance No. 01‐0128‐08Adopted Ordinance lists thirty (30) conditions for the future planning and development of the Master Planned ResortFrom Earlier Slides: RCW 36.70B.030and 36.70B.040Development Regulations set forth the permitted uses, density standards and zoning development standards and cannot duplicateexisting local codes for stormwater, critical areas, land division and site development16 DEVELOPMENT REGULATIONSDCD staff will:•ForwardPlanning Commission‐recommended development regulations verbatim•Propose revisionsto Planning Commission recommendations•Provide an explanation on staff proposed revisions •Revisions are for clarity, consistency with state and local lawand to avoid duplication•Forward staff proposed revisions separately •Recommend that the Board invite public comment on both17 Conclusions18 Pleasant Harbor Master Planned Resort has been a planning project for over ten yearsThe MPR‐Ordinance requires 30 very specific conditions for the Pleasant Harbor Master Planned ResortThe Development Agreement is the best vehicle to ensure compliance with 30 conditionsThe Planning Commission‐recommended development regulations set forth standards for permitted uses, density and zoning; they contain many provisions more appropriate for the development agreement19 Next Steps20Tribal consultation continuesDevelopment Agreement will be finalizedDevelopment Regulations to have staff proposed revisions explainedBoth documents to be presented and explained before Board decides on further action